Mua bán nhà Mỹ phí closing costs là gì? Ai là người trả

Chi Phí Mua Nhà: Không Chỉ Có Tiền Đặt Cọc!

Khi mua nhà, bạn không chỉ cần chuẩn bị tiền đặt cọc mà còn phải tính đến nhiều khoản phí khác để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ. Những khoản phí này bao gồm chi phí cho các dịch vụ liên quan đến tài sản và chi phí để hoàn tất khoản vay.

Lưu ý: Nếu bạn là người bán, hầu hết chi phí kết thúc giao dịch của bạn sẽ liên quan đến hoa hồng môi giới bất động sản. Tuy nhiên, người mua có thể yêu cầu bạn chi trả một phần chi phí kết thúc giao dịch của họ như một phần của cuộc đàm phán.

Chi phí kết thúc giao dịch là gì?

Chi phí kết thúc giao dịch là các khoản phí liên quan đến việc mua nhà của bạn. Một số khoản được trả cho người cho vay của bạn và những khoản khác được trả cho các bên thứ ba, chẳng hạn như công ty thẩm định, kiểm tra và công ty quyền sở hữu, để hoàn tất và tài trợ cho khoản vay của bạn. Có nhiều loại chi phí kết thúc giao dịch khác nhau, hầu hết được người mua thanh toán, nhưng một số được người bán thanh toán.

Chi phí kết thúc giao dịch là bao nhiêu?

• Chi phí kết thúc giao dịch của người mua: thường từ 2% đến 5% giá mua nhà. Ví dụ: nếu giá nhà là 300.000 đô la, bạn có thể phải trả từ 6.000 đến 15.000 đô la chi phí kết thúc giao dịch.
• Chi phí kết thúc giao dịch của người bán: thường cao hơn. Chi phí kết thúc giao dịch tiêu chuẩn bao gồm hoa hồng mà bạn đã đàm phán và đồng ý với đại lý của mình để bán nhà, cộng với một tỷ lệ phần trăm bổ sung của doanh số (khoảng 2 đến 4%) trong thuế chuyển nhượng, thuế tài sản, phí luật sư và phí bất động sản khác.

Rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến số tiền bạn sẽ trả chi phí kết thúc giao dịch. Đối với người mua, nó phụ thuộc vào chương trình cho vay, quy mô khoản vay và thông lệ của từng người cho vay. Đối với người bán, nó phụ thuộc vào những gì bạn đã đàm phán về nhượng bộ và hoa hồng đại lý.

Ai Trả Chi Phí Kết Thúc Giao Dịch - Người Mua Hay Người Bán?

Cả người mua và người bán đều phải trả chi phí kết thúc giao dịch, nhưng thông thường, người bán sẽ phải trả nhiều hơn.

• Người mua: Thường phải trả từ 2% đến 5% giá mua nhà cho chi phí kết thúc giao dịch, phần lớn trong số đó là các khoản phí liên quan đến người cho vay.
• Người bán: Chi phí kết thúc giao dịch của người bán thường dao động từ 8% đến 10% giá bán nhà, nhưng chi phí có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như hoa hồng đại lý, thuế, v.v. Các khoản phí và thuế cho người bán thường chiếm thêm từ 2% đến 4% giá bán. Cần lưu ý rằng chi phí kết thúc giao dịch của người bán được khấu trừ từ số tiền thu được từ việc bán nhà khi giao dịch kết thúc, vì vậy bạn hiếm khi cần mang tiền mặt đến buổi giao dịch.

Khi Nào Chi Phí Kết Thúc Giao Dịch Đến Hạn?

Hầu hết chi phí kết thúc giao dịch đến hạn vào ngày giao dịch kết thúc, là thời điểm quyền sở hữu tài sản được chuyển từ người bán sang người mua. Tiền thường được chuyển khoản cho các bên nhận khi giao dịch kết thúc, hoặc người mua sẽ mang séc ngân hàng đến buổi giao dịch.

Tuy nhiên, có một số chi phí kết thúc giao dịch được thanh toán trước ngày giao dịch kết thúc, chẳng hạn như kiểm tra, chứng nhận hoặc khảo sát đất đai.

• Kiểm tra nhà: Thường được hoàn thành trong vòng một tuần sau khi đề nghị của bạn được chấp nhận và được thanh toán tại thời điểm dịch vụ. Không phải tất cả các giao dịch đều yêu cầu kiểm tra. Thông thường, người mua sẽ quyết định xem họ có muốn thêm điều kiện kiểm tra hay không.
• Nếu bạn đang nhận chứng nhận khu vực ngập lụt hoặc khảo sát đất đai, bạn cũng sẽ thanh toán cho những dịch vụ này tại thời điểm dịch vụ, mặc dù đôi khi chi phí được chia sẻ với người bán.

Lưu ý: Tiền đặt cọc thiện chí không được coi là chi phí kết thúc giao dịch (và cũng không tính vào phạm vi 2% đến 5% của người mua), nhưng nó đóng một vai trò quan trọng trong tổng số tiền thanh toán của bạn vào ngày giao dịch kết thúc. Thông thường, bạn sẽ đặt cọc thiện chí khi bạn đưa ra đề nghị mua nhà. Số tiền trung bình dao động từ 1% đến 3% giá đề nghị và được gửi vào tài khoản của bên thứ ba để cho người bán thấy rằng bạn là người mua nghiêm túc. Nó được giữ ở đó cho đến ngày giao dịch kết thúc, khi nó được áp dụng vào số tiền đặt cọc của bạn.

 

Chi phí đóng giao dịch cho người mua nhà

Chi phí đóng giao dịch (closing costs) bao gồm các khoản phí một lần và những khoản thanh toán ban đầu cho các chi phí định kỳ mà bạn sẽ tiếp tục trả hàng tháng cùng với khoản vay thế chấp.

Ví dụ về một khoản chi phí định kỳ là bảo hiểm nhà ở – bạn thường phải trả trước phí bảo hiểm năm đầu tiên khi ký hợp đồng mua nhà. Những năm tiếp theo, bạn có thể thanh toán trực tiếp hoặc qua tài khoản ký quỹ (escrow account) mà bạn đóng góp hàng tháng.

Lưu ý rằng mỗi bên cho vay và công ty đóng giao dịch có cách tính chi phí khác nhau. Một số khoản như phí ghi nhận hồ sơ, phí chuyển phát nhanh và phí công chứng có thể được gộp chung vào một mục gọi là "phí hành chính" (administrative fees).

Dưới đây là các khoản phí phổ biến mà người mua nhà cần thanh toán khi đóng giao dịch:

📌 Các khoản phí một lần:

• Phí thẩm định (Appraisal fee)
• Phí đăng ký vay (Application fee)
• Phí kiểm tra nhà (Home inspection fee) (+ phí tái kiểm tra nếu người bán sửa chữa nhà trước khi hoàn tất giao dịch)
• Phí kiểm tra tín dụng (Credit report and credit supplement fees)
• Phí khởi tạo khoản vay (Mortgage origination fee)
• Phí bảo hiểm quyền sở hữu cho bên cho vay (Lender’s policy title insurance) (+ có thể mua thêm bảo hiểm quyền sở hữu cho chủ nhà)
• Phí ký quỹ (Escrow fee)
• Phí luật sư đóng giao dịch (áp dụng ở một số bang) (Closing attorney fee)
• Phí chuyển phát nhanh (Courier fee)
• Phí xử lý của ngân hàng (Bank processing fee)
• Phí ghi nhận hồ sơ (Recording fee)
• Phí công chứng (Notary fee)
• Điểm chiết khấu lãi suất (Loan discount points)
• Phí chuyển nhượng hội chủ nhà (nếu có HOA) (Homeowners association transfer fees)

📌 Các khoản phí định kỳ

• Bảo hiểm nhà ở (Homeowners insurance)
• Thuế bất động sản và phí dịch vụ thuế (Property taxes and tax servicing fees) (bao gồm khoản thanh toán trước nếu có)
• Bảo hiểm thế chấp (áp dụng nếu khoản đặt cọc dưới 20% giá mua nhà) (Mortgage insurance – MIP/PMI)
• Phí chứng nhận vùng lũ (áp dụng ở một số khu vực) (Flood certification fee)

📌 Chi phí đóng giao dịch đối với người mua trả bằng tiền mặt

Người mua thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt (cash buyers) vẫn phải trả một số khoản phí như:

• Phí công chứng (Notary fees)
• Thuế bất động sản (Property taxes)
• Phí ghi nhận hồ sơ (Recording fees)
• Các khoản phí địa phương, quận và tiểu bang khác

Không giống như người vay thế chấp, người mua trả tiền mặt không cần trả các khoản phí liên quan đến khoản vay. Tuy nhiên, phần lớn người mua bằng tiền mặt vẫn chọn trả phí thẩm định, kiểm tra nhà, và bảo hiểm quyền sở hữu cho chủ nhà để bảo vệ quyền lợi của mình.

📌 Chi phí đóng giao dịch dành cho người bán

Người bán thường phải trả hoa hồng cho đại lý bất động sản (cả bên mua và bên bán), thuế chuyển nhượng, và phí luật sư nếu có. Tuy nhiên, các quy định địa phương có thể khác nhau và một số chi phí có thể thương lượng.

🔹 Các khoản chi phí phổ biến nhất của người bán:

• Hoa hồng cho đại lý (Agent commission)
• Thuế chuyển nhượng (Transfer tax)
• Bảo hiểm quyền sở hữu (Title insurance)
• Phí ký quỹ và đóng giao dịch (Escrow and closing fees)
• Thuế bất động sản tính theo tỷ lệ thời gian sở hữu (Prorated property taxes)
• Phí hội chủ nhà (HOA) nếu có (HOA fees)
• Khoản tín dụng hỗ trợ người mua đóng phí giao dịch (nếu thỏa thuận) (Credits toward closing costs)
• Phí luật sư (nếu cần) (Attorney’s fees)

📌 Ít nhất ba ngày trước khi ký kết, bạn sẽ nhận được Closing Disclosure Statement – tài liệu tóm tắt chi phí cuối cùng.

Ở bài tiếp theo LivingUSA sẽ nói về việc làm sao giảm một số phí closing cost nhé!

Nguồn: LivingUSA tham khảo từ zillow