Writ of Possession - Lệnh chiếm hữu là gì và ý nghĩa đối với Người Thuê Nhà?

Lệnh Chiếm Hữu (Writ of Possession) là một lệnh hợp pháp của tòa án, báo hiệu một trong những bước cuối cùng trong quy trình trục xuất. Lệnh này cho phép chủ nhà giành lại quyền kiểm soát tài sản bằng cách yêu cầu người thuê rời đi.

1. Lệnh chiếm hữu là gì?

Theo chuyên gia F. Shawn Mughal, luật sư tại Mughal Law Firm PLLC: "Lệnh chiếm hữu, còn được gọi là lệnh trục xuất, được ban hành sau khi chủ nhà được cấp quyền sở hữu trong một vụ kiện trục xuất. Lệnh chiếm hữu cho phép cơ quan thực thi pháp luật trục xuất người thuê nhà khỏi một bất động sản và trao quyền sở hữu cho chủ nhà."

Lưu ý quan trọng: Lệnh chiếm hữu không phải là toàn bộ quá trình trục xuất, mà chỉ là một bước cụ thể trong đó. Nếu người thuê từ chối rời đi, lệnh này sẽ hợp pháp hóa việc buộc họ phải ngừng cư trú.

2. Lý do Lệnh chiếm hữu được ban hành 

Lệnh chiếm hữu có thể được tòa án chấp thuận vì nhiều lý do, bao gồm:

• Không trả tiền thuê nhà.
• Gây thiệt hại tài sản.
• Cư trú trái phép.
• Thực hiện các hoạt động bất hợp pháp.
• Vi phạm các điều khoản khác của hợp đồng thuê.

Lệnh này cũng có thể được sử dụng trong quá trình tịch thu tài sản (foreclosure), nhưng chỉ ảnh hưởng đến chủ nhà, không phải người thuê.

3. Quy trình Trục Xuất diễn ra như thế nào?

Quy trình trục xuất thường bắt đầu bằng việc chủ nhà gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu người thuê rời đi trong một số ngày nhất định. Nếu người thuê không tuân thủ, chủ nhà sẽ nộp đơn kiện trục xuất lên tòa án, khởi động quá trình tố tụng pháp lý.

Nhóm tại Property Upsurge khuyên rằng: "Để tránh bị ban hành lệnh chiếm hữu, giao tiếp là yếu tố then chốt. Người thuê nên phản hồi kịp thời mọi thông báo pháp lý, tham dự phiên tòa và cân nhắc đàm phán các kế hoạch thanh toán hoặc thỏa thuận chuyển đi với chủ nhà khi gặp khó khăn tài chính."

Nếu lệnh chiếm hữu được ban hành, cảnh sát trưởng thường sẽ thực thi lệnh và một nhân viên thực thi pháp luật sẽ giám sát việc trục xuất để đảm bảo an toàn tài sản.

4. Thời  hạn chuyển đi sau khi lệnh Chiếm hữu được ban hành 

Thời gian người thuê phải chuyển đi sau khi lệnh chiếm hữu được ban hành khác nhau tùy theo từng tiểu bang, thường từ một ngày đến hơn một tuần. Ví dụ:

• Tại Austin, TX: Người thuê có ít nhất 24 giờ để rời đi.
• Tại Atlanta, GA: Người thuê có một tuần.

Nếu người thuê chưa rời đi trước thời hạn, một viên chức thực thi pháp luật có thể thực thi lệnh và trục xuất họ. Toàn bộ quá trình trục xuất có thể mất vài tuần, tùy thuộc vào luật pháp địa phương và hành động của chủ nhà, tòa án và cảnh sát trưởng.

Về đồ đạc còn lại: Một số tiểu bang yêu cầu chủ nhà phải lưu giữ đồ đạc của người thuê trong một khoảng thời gian nhất định, trong khi những tiểu bang khác trao quyền kiểm soát ngay lập tức cho chủ nhà.

5. Tìm kiếm sự trợ giúp khi có lệnh Chiếm hữu

Khi nhận được lệnh chiếm hữu, bạn nên hành động nhanh chóng để tìm kiếm sự trợ giúp chuyên nghiệp.

• Liên hệ luật sư sớm: Chuyên gia pháp lý Melvin J. Babi, từ Babi Legal Group, PLLC, chia sẻ: "Chúng tôi luôn khuyên khách hàng liên hệ với chúng tôi trước khi có phán quyết chiếm hữu vì có nhiều lựa chọn hơn, chẳng hạn như nộp đơn xin phá sản để dừng quá trình hoặc thực sự bảo vệ vụ kiện."
• Thương lượng với chủ nhà: Ngay cả khi các lựa chọn có vẻ hạn chế, "Bạn có thể gọi cho chủ nhà và đề nghị trả tiền để có thêm thời gian và đôi khi họ sẽ tham gia," Melvin nói thêm.

Lưu ý quan trọng: Luật pháp và quy định liên quan đến thủ tục trục xuất thay đổi đáng kể tùy theo địa điểm. Ví dụ, như Nik Fast từ Premier Property Solutions Inc. chia sẻ, việc nhận được lệnh chiếm hữu tại Manitoba, Canada, cho thấy vấn đề đã leo thang đáng kể. Do đó, hãy tìm một chuyên gia pháp lý am hiểu luật pháp tại khu vực của bạn.

6. Làm thế nào để chống lại lệnh Chiếm hữu?

Trong một số trường hợp, thẩm phán có thể dừng lệnh chiếm hữu:

• Kháng cáo và nộp đơn xin hoãn: Người thuê hoặc luật sư của họ có thể kháng cáo và nộp đơn xin hoãn trong khoảng thời gian sau khi lệnh được ban hành. Đơn này yêu cầu thẩm phán hoãn (dừng) lệnh chiếm hữu.
• Chứng minh chủ sở hữu vi phạm hợp đồng: Sue Richey, nhà môi giới/chủ sở hữu chính tại Richey Property Management, LLC, cho biết: "Người thuê nhà có thể phản đối lệnh trục xuất (và lệnh chiếm hữu) nếu họ có thể chứng minh rằng chủ sở hữu đã làm điều gì đó vi phạm hợp đồng thuê."
  • Nếu đúng như vậy, người thuê nhà nên tiếp tục trả tiền thuê nhà đúng hạn cho tòa án để tiếp tục duy trì phần của họ trong hợp đồng thuê nhà. Việc giữ lại tiền thuê nhà có thể gây tổn hại đến các khiếu nại của người thuê nhà.
  • Khi nộp đơn kháng cáo, tốt nhất là cung cấp bằng chứng đầy đủ, chẳng hạn như biên lai tiền thuê nhà đã trả.
  • Một phiên tòa khẩn cấp sẽ được lên lịch nếu thẩm phán chấp thuận yêu cầu của họ. Nếu không được chấp thuận, quá trình trục xuất sẽ tiếp tục.

Người thuê nhà cũng có thể kháng cáo quyết định trục xuất chung, nhưng bước này diễn ra trước khi lệnh chiếm hữu được ban hành. Trung tâm Tự trợ Luật Dân sự có nhiều nguồn lực  để kháng cáo quyết định trục xuất.

Tham khảo từ Redfin